Ratgeber · SEV & WEG-Verwaltung
Für das Haus die WEG-Verwaltung, für Ihre Wohnung und Ihren Mieter die Mietsonderverwaltung – mit Übersichtstabelle.
Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung und eine Hausverwaltung – und trotzdem landet jede Mieterfrage bei Ihnen? Das liegt meist nicht an der Verwaltung, sondern an der Aufteilung: Für das Haus ist die WEG-Verwaltung zuständig, für Ihre Wohnung und Ihren Mieter die Mietsonderverwaltung (SEV). Hier sehen Sie, wer was macht.
In einem Haus mit Eigentumswohnungen gibt es zwei Arten von Eigentum: das Gemeinschaftseigentum (Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, zentrale Heizung) und Ihr Sondereigentum – Ihre Wohnung. Die WEG-Verwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft bestellt und kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum. Ihren Mietvertrag kennt sie in der Regel nicht einmal.
Die Mietsonderverwaltung beauftragen Sie selbst – mit einem eigenen Vertrag, unabhängig von der Eigentümergemeinschaft. Sie kümmert sich um alles, was Ihre Wohnung als vermietetes Objekt betrifft.
| Aufgabe | WEG-Verwaltung | Mietsonderverwaltung (SEV) |
|---|---|---|
| Dach, Fassade, Treppenhaus, zentrale Heizung | ✓ | – |
| Hausgeld einziehen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung | ✓ | – |
| Eigentümerversammlung einberufen, Beschlüsse umsetzen | ✓ | – |
| Erhaltungsrücklage | ✓ | – |
| Mieteingang prüfen, Mahnungen | – | ✓ |
| Nebenkostenabrechnung für den Mieter | – | ✓ |
| Ansprechpartner für den Mieter, Reparaturen in der Wohnung | – | ✓ |
| Mieterhöhung (ortsübliche Vergleichsmiete) | – | ✓ |
| Mietkaution | – | ✓ |
| Neuvermietung, Wohnungsübergabe mit Protokoll | – | ✓ |
| Abstimmung zwischen Mieter, Eigentümer und WEG-Verwaltung | – | ✓ |
Die WEG-Verwaltung führt die laufenden Geschäfte der Eigentümergemeinschaft. Sie erstellt jedes Jahr den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, aus der sich Ihr Hausgeld ergibt. Sie lädt zur Eigentümerversammlung ein, setzt die Beschlüsse um und beauftragt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Außerdem verwaltet sie die Erhaltungsrücklage – das Polster für größere Maßnahmen am Gebäude.
Die SEV kümmert sich um Ihr Mietverhältnis. Sie prüft jeden Monat den Mieteingang und mahnt, wenn etwas fehlt. Aus Ihrer Hausgeldabrechnung rechnet sie die Kosten heraus, die Ihr Mieter laut Mietvertrag tragen muss, und erstellt daraus die Nebenkostenabrechnung – fristgerecht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Meldet Ihr Mieter einen Schaden, ist die SEV sein Ansprechpartner und organisiert den Handwerker. Mieterhöhungen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete werden geprüft und formgerecht verlangt. Zieht Ihr Mieter aus, übernimmt sie auf Wunsch die Neuvermietung.
Mehr dazu: Was macht eine Mietsonderverwaltung?
Nicht alles in Ihrer Wohnung gehört Ihnen allein. Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes nötig sind, sind Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen. Dazu zählen meist Fenster, tragende Wände und Hauptleitungen. Was genau wozu gehört, regelt die Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft.
Für die Praxis heißt das: Meldet Ihr Mieter ein undichtes Fenster, muss oft die WEG-Verwaltung den Auftrag erteilen. Die SEV klärt das mit ihr ab, damit Ihr Mieter nicht zwischen zwei Stellen hin- und hergeschickt wird.
Nur wenn Sie die Aufgaben rund um Ihren Mieter nicht selbst erledigen möchten. Die WEG-Verwaltung übernimmt sie nicht automatisch.
Sie als Eigentümer. Die Kosten der Verwaltung gehören nicht zu den Betriebskosten und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Ja. Es sind aber zwei getrennte Verträge: einer mit der Eigentümergemeinschaft, einer mit Ihnen. Wir bieten beides an – die Mietsonderverwaltung für Ihre vermietete Wohnung und die WEG-Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft.
Bei der SEV kündigen Sie Ihren Vertrag selbst, bei der WEG-Verwaltung entscheidet die Eigentümerversammlung. Den Ablauf finden Sie auf unserer Seite Verwalterwechsel.
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Haus, die Mietsonderverwaltung verwaltet Ihre Wohnung und Ihren Mieter. Wer vermietet, aber Mieteingang, Nebenkostenabrechnung und Mieteranliegen nicht selbst übernehmen möchte, braucht beides – oder ein Unternehmen, das beides kann.
Rechtsgrundlagen: §§ 5, 19, 24, 27, 28 WEG; §§ 535 ff., 551, 556 Abs. 3, 558 ff. BGB; § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.
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